Gdy podejmiesz już decyzję czy wynająć posiadaną nieruchomość, warto zastanowić się również w jakiej formie chcesz się rozliczać z fiskusem. Warto wybrać taką formę, która będzie korzystna podatkowo, ale również prawidłowa z punktu widzenia prawa.
Wysokość podatku od przychodu z najmu
Najkorzystniejsze podatkowo dla właściciela będzie wynajmowanie nieruchomości prywatnie, ponieważ wtedy właścicielowi przysługuje możliwość rozliczenia przychodu na zasadzie ryczałtu, gdzie stawka podatkowa wynosi 8,5%. W przypadku firm najem może być rozliczony podatkiem liniowym lub progresywnym.
Kiedy najem firmowy (działalność gospodarcza) a kiedy prywatny?
Granica pomiędzy najmem firmowym a prywatnym jest bardzo cienka. Interpretacje Izb Skarbowych wskazują, iż za działalność gospodarczą będzie uważana taka działalność, która ma znamiona profesjonalnego działania, najem trwa długo, stanowi stałe i główne źródło utrzymania. Jeżeli wynajmujący kupił nieruchomość w celu wynajęcia, to również może świadczyć o zamiarze prowadzenia zorganizowanej działalności. Takie interpretacje Izb Skarbowych wskazują na chęć opodatkowania wynajmu podatkiem liniowym lub progresywnym celem zwiększenia dochodów Skarbu Państwa, a także zmuszenie podatnika do otwarcia działalności gospodarczej.
Alternatywą dla wynajmu prywatnego jest wynajem prywatny. Przyjąć można, iż wynajem posiadanych, odziedziczonych nieruchomości nie powinien być traktowany przez organy skarbowe jako prowadzenie działalności i podlegać może pod opodatkowanie w formie ryczałtu lub według zasad ogólnych.
Zasady ogólne i ryczałt w najmie prywatnym
Zasady ogólne w rozliczeniu wynajmu prywatnego to standardowa forma opodatkowania, nie wymagająca zgłoszenia w urzędzie skarbowym. Podatnik ma obowiązek opłacenia podatku według stawki progresywnej, w zależności od uzyskiwanych dochodów – 18% lub 32%. Osoby fizycznej nie dotyczy wymóg prowadzenia księgi przychodów i rozchodów, jednak możliwe jest rozliczenie kosztów uzyskania przychodu.
Co jest kosztem w najmie prywatnym na zasadach ogólnych?
Wynajmujący mieszkanie właściciel ma prawo od przychodu odjąć koszty jego uzyskania, na które będą składać się takie elementy jak:
- remont nieruchomości (zakup materiałów budowlanych i zlecenie prac),
- koszty stałe takie jak czynsz, opłaty, media, gaz, prąd, Internet,
- zakup wyposażenia.
Dopiero przychód pomniejszony o koszty podlega opodatkowaniu na w/w zasadach.
Rozliczenie straty w najmie
W sytuacji gdy wynajmujący poniósł znaczne nakłady na remont nieruchomości może nie uzyskać dochodu w pierwszym roku najmu – koszty przewyższą uzyskiwane przychody. Jeżeli koszty nie zostały rozliczone w 100% w pierwszym roku, właściciel nieruchomości może rozliczyć je w kosztach w ciągu kolejnych 5 lat jednak w wysokości nie większej niż 50% straty rocznie.
Ryczałt w wynajmie prywatnym i firmowym
Możliwość rozliczenia ryczałtowego przysługuje tak osobie fizycznej jak i firmie. Warunkiem stosowania metody ryczałtowej jest odpowiednio wczesne zgłoszenie wybranej formy opodatkowania do właściwego urzędu skarbowego, najpóźniej do 20.01 danego roku lub do 20 dnia miesiąca następującego po pierwszym uzyskaniu przychodu z najmu.
Wynajęta nieruchomość firmowa tylko w rozliczeniu firmowym
Jedyna jasna sytuacja dotycząca obowiązku wybrania formy rozliczenia dotyczy właścicieli nieruchomości zakupionych na prowadzoną już działalność gospodarczą. Jeżeli nieruchomość jest własnością firmy, właściciel nie może rozliczyć podatku dochodowego z wynajmu poza nią.
Zatem prywatnie czy firmowo?
Ze względu na niejednoznaczne zdanie organów skarbowych i sądów, jednoznaczne rozgraniczenie najmu prywatnego i firmowego jest trudne. Jednym z ważnych czynników wpływających na ocenę instytucji jest pochodzenie środków, za które nieruchomość została wprowadzona na rynek wynajmu, a także kwestia jej wczesnego nabycia (kupno, czy może dziedziczenie?). Ponieważ wynajem firmowy wiąże się z dodatkowymi kosztami (a zyskami Państwa) – opłacaniem składek ZUS, należy mieć na uwadze, iż najem prywatny zawsze będzie mniej tolerowany.
Wysokość stawki podatku ryczałtowego w wynajmie
- 8,5 % – gdy przychody z najmu nie przekraczają 100 tys. zł;
- 12,5% – gdy przychód przekracza 100 tys. zł
